Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym 2026 — co naprawdę się zmienia dla Airbnb i Booking

Od 20 maja 2026 r. w całej Unii jest stosowane rozporządzenie (UE) 2024/1028 o zbieraniu i udostępnianiu danych z usług najmu krótkoterminowego. Zostało przyjęte 11 kwietnia 2024 r. i opublikowane w Dzienniku Urzędowym UE 29 kwietnia 2024 r., a 24-miesięczne odroczenie dało platformom i państwom czas na przygotowanie. Ważny niuans językowy: prawnicy mówią „jest stosowane od 20 maja 2026", a nie „weszło w życie tego dnia" — w życie weszło już w 2024 r.

Rozporządzenie unijne działa bezpośrednio, bez potrzeby przepisywania go do polskiej ustawy. To dlatego obowiązki platform ruszają niezależnie od tego, czy polski Sejm zdążył uchwalić własne przepisy. Twierdzenie, że „brak polskiej ustawy oznacza, że nic się nie zmienia", jest więc błędne.

Sercem rozporządzenia jest obowiązek raportowy platform. Zgodnie z art. 9 serwisy takie jak Airbnb czy Booking przekazują do krajowego „pojedynczego cyfrowego punktu dostępu" dane o aktywności każdego lokalu: numer rejestracyjny, dokładny adres, link do ogłoszenia, liczbę wynajętych nocy, liczbę gości na noc oraz kraj ich pochodzenia.

Duże platformy raportują co miesiąc. Mniejsze serwisy — poniżej średnio 4 250 ogłoszeń miesięcznie — mogą raportować kwartalnie, ale Airbnb i Booking ten próg przekraczają wielokrotnie, więc dotyczy ich cykl miesięczny. To koniec ery „anonimowego" wynajmu na doby: urząd po raz pierwszy zobaczy pełną mapę tego, co i jak długo jest wynajmowane.

Nie — i to jest najczęściej powtarzany mit. Samo rozporządzenie 2024/1028 nie tworzy powszechnego obowiązku rejestracji wszystkich gospodarzy. Ono jedynie harmonizuje zasady tam, gdzie dane państwo lub gmina własną decyzją wprowadzi procedurę rejestracji. Platformy muszą tak zaprojektować serwisy, by gospodarz mógł zadeklarować, czy w jego lokalizacji obowiązuje rejestracja, a jeśli tak — żeby ofertę dało się powiązać z numerem rejestracyjnym.

Innymi słowy: numer rejestracyjny w ogłoszeniu staje się wymagany dopiero wtedy, gdy obowiązuje go krajowa lub lokalna procedura. W Polsce taką procedurę ma wprowadzić dopiero osobna ustawa krajowa — i tu zaczyna się druga część układanki.

Polska wdraża rozporządzenie z opóźnieniem. Na czerwiec 2026 r. w grze są dwa konkurujące projekty: rządowy UC135 przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki (wciąż na etapie prac rządowych) oraz poselski druk nr 2353 zgłoszony przez klub Polska 2050 (złożony 29 grudnia 2025 r., po pierwszym czytaniu w Sejmie w kwietniu 2026 r. skierowany do komisji).

Co istotne: to dopiero polska ustawa określi sankcje wobec właścicieli, kształt rejestru i organy odpowiedzialne. Dopóki nie zostanie uchwalona i nie wejdzie w życie, kary nie są egzekwowalne, a centralny rejestr realnie nie działa. Okres przejściowy w projektach przedłużono do 15 października 2026 r., a uruchomienie pełnej rejestracji realistycznie przesuwa się na przełom 2026/2027.

Według komunikatu Ministerstwa Sportu i Turystyki polski projekt zakłada obowiązek rejestracji każdego obiektu najmu krótkoterminowego w gminnej ewidencji oraz w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), z nadaniem indywidualnego numeru identyfikacyjnego. Numer ten miałby być widoczny w ofertach na Airbnb, Booking.com, OLX, własnej stronie i w mediach społecznościowych.

Za brak rejestracji projekt przewiduje karę administracyjną do 50 000 zł. To kwota maksymalna („do"), a nie ryczałtowa — i, co kluczowe, stanie się egzekwowalna dopiero po wejściu w życie polskiej ustawy. Na dziś jest to zapowiedź legislacyjna, a nie obowiązujące prawo. Wszystkie te szczegóły mogą jeszcze ulec zmianie w trakcie prac w Sejmie.

Projekt daje samorządom realne instrumenty. Gminy miałyby móc wyznaczać strefy ograniczające lub zakazujące najmu krótkoterminowego, a w wersji poselskiej rada gminy mogłaby ustalać, na ile miesięcy w roku mieszkanie wolno wynajmować na doby. Wszystkie takie regulacje lokalne mają być poprzedzone obowiązkowymi konsultacjami społecznymi.

Regulację popierają duże miasta zrzeszone w Unii Metropolii Polskich — Warszawa, Kraków, Gdańsk, a także mniejsze ośrodki jak Sopot. Uwaga na daty: uprawnienie gmin do wyznaczania stref ma w projekcie wejść w życie dopiero 1 stycznia 2029 r., więc lokalne zakazy nie pojawią się z dnia na dzień.

Tu trzeba być uczciwym: twarde dane o tym, ile mieszkań wróci z Airbnb na najem długoterminowy i jak to wpłynie na czynsze, nie zostały na czerwiec 2026 r. wiarygodnie potwierdzone. Krążące w mediach liczby (np. „zniknie nawet połowa mieszkań z platform") to prognozy i hipotezy, a nie zweryfikowane fakty — traktuj je ostrożnie.

Mechanizm, na który wskazują eksperci, jest prosty: im trudniej i drożej prowadzić wynajem na doby, tym więcej właścicieli rozważy stabilny najem długoterminowy. Czy i jak mocno przełoży się to na ceny w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, pokażą dopiero dane po wejściu polskiej ustawy. Najlepszym sposobem, by to śledzić, jest obserwacja realnej podaży i median cen — pokazujemy je w raportach rynku najmu oraz na mapie cen.