Prawa
Część przewodnika: Poradnik dla wynajmującego
Najem krótkoterminowy czy długoterminowy — co się bardziej opłaca po zmianach 2026
Zaktualizowano:
Autor: Anna Nowicka
Specjalistka ds. rynku nieruchomości · bio autora
Przez lata najem na doby wygrywał na papierze: wyższy przychód z tej samej kawalerki. Po 2026 r. równanie się zmienia, bo do kosztów dochodzi rejestracja, raportowanie danych przez platformy, ryzyko gminnych stref i kara do 50 000 zł za jej brak. Nie podamy ci jednego procenta zwrotu — wiarygodne, ogólnopolskie dane o rentowności STR po regulacji nie zostały potwierdzone, a każdy lokal jest inny. Zamiast tego rozkładamy decyzję na czynniki, które realnie liczą się w twoim przypadku.
| Czynnik | Najem krótkoterminowy (na doby) | Najem długoterminowy |
|---|---|---|
| Potencjalny przychód | wyższy w sezonie i w lokalizacjach turystycznych, ale zmienny | niższy, lecz stabilny i przewidywalny co miesiąc |
| Nakład pracy | duży: sprzątanie, check-in, obsługa gości, kalendarz rezerwacji | mały: jedna umowa, okresowe przeglądy |
| Ryzyko regulacyjne (2026+) | rosnące: rejestracja, raportowanie danych, możliwe gminne strefy i limity | niskie i stabilne, oparte na znanych przepisach o ochronie lokatorów |
| Koszty stałe i formalności | rejestracja, numer w ofertach, ryzyko kary do 50 000 zł za brak wpisu | umowa, kaucja i rozliczenie podatku — bez rejestru obiektu |
| Ryzyko pustych okresów | wysokie poza sezonem; przychód zależy od obłożenia | niskie przy dobrej umowie i sprawdzonym najemcy |
Tabela porównuje czynniki decyzyjne, nie konkretne stopy zwrotu — te zależą od miasta, lokalizacji i sezonu. Definicje danych rynkowych opisuje metodologia.
Co konkretnie zmieniają przepisy w rachunku opłacalności?
Do tej pory najem na doby konkurował z długoterminowym głównie na poziomie przychodu i nakładu pracy. Od 2026 r. dochodzi trzeci wymiar: zgodność z prawem. Unijne rozporządzenie 2024/1028 (stosowane od 20 maja 2026 r.) zmusza platformy do raportowania danych o każdym lokalu, a polski projekt ustawy dokłada rejestrację w gminnej ewidencji i CWTON, indywidualny numer w ogłoszeniach oraz karę administracyjną do 50 000 zł za jego brak.
Każdy z tych elementów to albo dodatkowy koszt, albo dodatkowe ryzyko. Nie eliminują one opłacalności najmu na doby, ale podnoszą próg wejścia i obniżają „premię" za krótkoterminowość — zwłaszcza dla właścicieli jednego, dwóch mieszkań, którzy obsługują wszystko sami.
Kiedy najem krótkoterminowy nadal ma sens?
Najem na doby pozostaje atrakcyjny tam, gdzie popyt turystyczny jest silny i całoroczny, a właściciel traktuje go jak biznes, a nie dodatek: ma operatora albo system do obsługi check-inów, sprzątania i kalendarza, i potrafi utrzymać wysokie obłożenie. W takich warunkach wyższy przychód może zrekompensować koszty rejestracji i obsługi.
Kluczowe pytanie brzmi: czy twoja lokalizacja obroni się poza sezonem i czy gmina nie wprowadzi strefy ograniczającej najem na doby. Uprawnienie gmin do wyznaczania stref w projekcie ma wejść w życie dopiero 1 stycznia 2029 r., ale duże miasta — Warszawa, Kraków, Gdańsk, Sopot — otwarcie popierają regulację, więc w centrach turystycznych ryzyko jest realne.
Kiedy lepszy jest najem długoterminowy?
Dla większości właścicieli jednego mieszkania najem długoterminowy po 2026 r. staje się relatywnie atrakcyjniejszy: brak obowiązku rejestracji obiektu, brak raportowania danych, niższe ryzyko kar i stabilny, przewidywalny przychód. Mniej pracy i mniej zmiennych to często więcej realnego zysku „na rękę" niż nominalnie wyższy, ale nieregularny przychód z dób.
Jeśli rozważasz przejście na najem długoterminowy, zacznij od sprawdzenia realnych stawek w swoim mieście i dzielnicy — pokazujemy je w raportach rynku i na mapie cen — oraz od poprawnego ustawienia umowy i podatku. Pomogą w tym poradnik dla wynajmujących i przewodnik po ryczałcie od najmu.
Czego jeszcze nie wiemy — i dlaczego warto poczekać z liczbami?
Uczciwie: na czerwiec 2026 r. nie ma wiarygodnych, ogólnopolskich danych o tym, jak regulacja zmieni rentowność STR ani ile mieszkań przejdzie na najem długoterminowy. Liczby krążące w mediach to prognozy, nie fakty. Polska ustawa nie jest uchwalona, CWTON nie działa, a okres przejściowy sięga 15 października 2026 r.
Dlatego decyzję najlepiej oprzeć na czynnikach, które już znasz (twoja lokalizacja, nakład pracy, tolerancja ryzyka), a nie na jednej obietnicy zwrotu. Twarde dane o cenach najmu długoterminowego w twoim mieście znajdziesz u nas — i to one, a nie nagłówki, powinny ostatecznie przeważyć szalę.
Najczęściej zadawane pytania
- Czy po nowych przepisach najem na doby przestanie się opłacać?
- Nie z automatu. Najem krótkoterminowy nadal może być opłacalny w silnych lokalizacjach turystycznych prowadzonych jak biznes. Przepisy podnoszą jednak koszty i ryzyko, więc dla właścicieli jednego mieszkania obsługiwanego samodzielnie najem długoterminowy często staje się relatywnie korzystniejszy.
- Czy są twarde dane, o ile spadnie rentowność STR?
- Na czerwiec 2026 r. nie ma zweryfikowanych, ogólnopolskich danych na ten temat — krążące liczby to prognozy. Rentowność zależy od miasta, lokalizacji i sezonu, dlatego warto liczyć ją dla konkretnego lokalu, a nie na podstawie nagłówków.
- Gdzie sprawdzę realne stawki najmu długoterminowego?
- W naszych raportach rynku najmu oraz na mapie cen — pokazują mediany i podaż w największych miastach. Definicje danych opisuje strona metodologia.
Przejdź od poradnika do danych
Sprawdź aktualne liczby, ceny dzielnic i porównanie miast na podstawie naszych narzędzi i raportów cenowych.
Szukasz mieszkania?
Zobacz aktualne oferty wynajmu w głównych miastach — agregujemy je z największych portali w Polsce.