Metodologia danych

Poniższe krótkie definicje są przygotowane do cytowania w materiałach redakcyjnych, newsletterach, FAQ i odpowiedziach AI. Dłuższe opisy metodologiczne znajdują się w kolejnych sekcjach tej strony.

Aktywna oferta

Aktywna oferta to ogłoszenie, które w bazie Znajdź Najem nadal spełnia warunki publicznej widoczności i wchodzi do liczników rynku; nie jest to gwarancja, że lokal będzie dostępny po kontakcie.

Alert najmu

Alert najmu to zapisany zestaw kryteriów wyszukiwania, który pozwala otrzymywać powiadomienia o nowych ofertach pasujących do miasta, budżetu i wybranych filtrów.

Porównanie lokalizacji

Porównanie lokalizacji to zestawienie dzielnic lub miast według tych samych kryteriów, takich jak koszt najmu, dojazd, dostępność ofert i codzienna wygoda, bez tworzenia rankingu „najlepszych” miejsc bez danych.

Duplikat oferty

Duplikat oferty to kilka ogłoszeń opisujących ten sam lokal w różnych źródłach albo publikacjach; deduplikacja ma ograniczyć wielokrotne liczenie tego samego mieszkania w statystykach i wynikach.

Agregujemy ogłoszenia z 10 portali: OLX, Otodom, Gratka, Morizon, Domiporta, Adresowo, KRN, Nieruchomości-Online, Facebook Groups, Facebook Marketplace. Każde źródło traktujemy per portal: OLX to jedno źródło, Otodom to jedno źródło, Facebook (Marketplace + Groups) liczy się jako jedno źródło, niezależnie od liczby pojedynczych kanałów scrapujących.

Aktywna oferta to ogłoszenie najmu, które w naszej bazie nadal spełnia warunki widoczności publicznej: ma flagę is_active=True, nie ma daty dezaktywacji (deactivated_at IS NULL), dotyczy najmu, ma co najmniej jedno zdjęcie i wiarygodną cenę miesięczną oraz nie zostało wyłączone jako duplikat, oferta sprzedaży, podejrzana cenowo lub wysokiego ryzyka oszustwa. Tylko ogłoszenia spełniające cały wspólny filtr widoczności publicznej wchodzą do liczników rynku, median cen, raportów miesięcznych i widoków miast. Nie sumujemy tu wszystkich ofert, które kiedykolwiek zobaczyliśmy; licznik ma opisywać bieżącą podaż dostępną dla osoby szukającej mieszkania teraz. Gdy źródło przestaje pokazywać ogłoszenie, właściciel je zamyka albo kolejny skan potwierdza brak oferty, wpis jest dezaktywowany i przestaje wpływać na statystyki aktywnego rynku. Aktywność nie jest jednak gwarancją, że właściciel odpowie, że cena nie zmieni się po kontakcie albo że portal nie usunie ogłoszenia chwilę później. To definicja liczenia danych, a nie obietnica dostępności konkretnego lokalu. Oferta wygasła może pozostać widoczna historycznie, ale nie zwiększa już aktywnej podaży.

Nowa oferta w ostatnich 7 dniach to ogłoszenie, którego pierwsze pojawienie się w naszym systemie mieści się w rolującym oknie siedmiu dób liczonym od momentu generowania statystyki. Technicznie używamy daty pierwszego skanu (first_seen_at), a nie daty publikacji deklarowanej przez portal, bo każdy portal pokazuje ją inaczej albo nie pokazuje jej wcale. Etykiety „nowe oferty”, „Nowa oferta 7d” oraz „+X w ostatnich 7 dniach” zawsze oznaczają to samo okno, niezależnie od dnia tygodnia, miesiąca raportowego czy godziny wejścia na stronę. Jeśli ogłoszenie było widziane wcześniej, a potem zostało wznowione albo zmieniło cenę, nie staje się automatycznie nową ofertą; traktujemy je jako aktualizację istniejącego wpisu, o ile deduplikacja rozpozna ten sam lokal. Licznik obejmuje wyłącznie oferty nadal przechodzące wspólny filtr widoczności publicznej. Ta liczba służy do mierzenia świeżości podaży, nie do oceny całkowitego rozmiaru rynku. Okno przesuwa się przy każdym odświeżeniu, więc porównania między dniami mają stałą, powtarzalną metodę.

Uwaga: etykiety typu „dziś” na starszych ekranach były mylące: wartość zawsze pochodzi z tego 7-dniowego okna.

Liczba portali oznacza liczbę źródeł ogłoszeniowych, które są włączone w produkcyjnym monitoringu i mogą zasilać publiczne dane Znajdź Najem. Liczymy źródła per portal lub platformę, a nie per techniczny pipeline, subdomenę, miasto ani typ zapytania. OLX to jedno źródło, Otodom to jedno źródło, Gratka, Morizon, KRN, Adresowo i Nieruchomości-Online liczą się osobno, a kanały facebookowe są raportowane jako źródła platformowe zgodnie z konfiguracją scraperów. Taka definicja zapobiega zawyżaniu trust-bara przez równoległe zadania, retry albo osobne kolejki dla tego samego portalu. Portal może być wliczony do zestawu źródeł nawet wtedy, gdy w danym mieście chwilowo nie zwrócił nowych ofert; odrębne raporty operacyjne pokazują ostatni scrape, błędy i liczbę pobranych ogłoszeń. Dla użytkownika ta liczba mówi, ile niezależnych miejsc rynku monitorujemy, a nie ile ogłoszeń pochodzi z każdego z nich. Nazwy źródeł są normalizowane, żeby ten sam portal nie występował pod kilkoma technicznymi etykietami.

Obsługiwane miasta to lista lokalizacji, dla których backend ma włączoną konfigurację wyszukiwania, publicznych tras SEO, filtrów oraz agregacji statystyk. Lista i liczba pochodzą z kanonicznej konfiguracji serwera, a payload zwraca również slugi i nazwy do wyświetlenia. Miasto na tej liście oznacza publiczny rynek w produkcie, ale nie obiecuje identycznej podaży, pełnej geografii dzielnic ani identycznej aktywności każdego portalu.

Obecnie obsługujemy 21 miast: Kraków, Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Katowice, Poznań, Łódź, Oświęcim, Lublin, Szczecin, Rzeszów, Białystok, Bydgoszcz, Toruń, Częstochowa, Kielce, Olsztyn, Gdynia, Gliwice, Opole, Sosnowiec. Liczba miast i lista pochodzą z konfiguracji serwera (SUPPORTED_CITY_SLUGS) i nie są zakodowane na sztywno w treści marketingowej.

SLA korekty opisuje, jak obsługujemy zgłoszenia błędów w publicznych danych: nieaktualnej ceny, złej liczby pokoi, błędnej dzielnicy, duplikatu, podejrzanego metrażu albo oferty, która powinna być już nieaktywna. Zgłoszenia przyjmujemy pod adresem kontaktowym i weryfikujemy je w ustalonym czasie roboczym od otrzymania wiadomości. Weryfikacja oznacza sprawdzenie rekordu w bazie, źródła ogłoszenia, historii skanów i ewentualnych obserwacji parsera; nie oznacza automatycznego zaakceptowania każdej sugestii. Jeśli błąd potwierdzimy, poprawka trafia do danych przy najbliższym cyklu aktualizacji albo podczas ręcznej korekty, jeśli wymaga interwencji poza scraperem. Jeśli nie możemy potwierdzić zgłoszenia, zostawiamy dane bez zmiany lub oznaczamy problem do dalszej obserwacji. SLA dotyczy reakcji i weryfikacji, a nie gwarantowanego usunięcia oferty z portalu źródłowego. Najszybsze zgłoszenia zawierają link do oferty, miasto, opis błędu, oczekiwaną poprawkę oraz informację, czy problem wpływa na decyzję najemcy.

Znalazłeś/aś błąd w danych: np. nieaktualną cenę, zły numer pokoi albo duplikat, który nie został wyłapany? Pisz na admin@znajdznajem.pl. Zgłoszenia weryfikujemy w ciągu 72 godzin. Po weryfikacji poprawione dane trafiają do najbliższego cyklu aktualizacji.

Aktualizacja danych oznacza cykliczne odświeżanie ofert przez scrapery, kolejki zadań i procesy porządkujące dane po pobraniu. System regularnie sprawdza portale, zapisuje nowe ogłoszenia, aktualizuje zmienione pola, wykrywa oferty wygasłe i przelicza statystyki używane na stronach publicznych. Ze względów operacyjnych nie publikujemy dokładnego harmonogramu dla każdego źródła: portale zmieniają limity, układ HTML, dostępność i tempo odpowiedzi, a zadania mogą być kolejkowane albo ponawiane. Nie deklarujemy stałego czasu od publikacji na portalu do wykrycia oferty: zależy on od źródła, kolejki zadań i powodzenia kolejnego cyklu. Publiczne statystyki bazują na najnowszym zaakceptowanym stanie danych, a nie na deklaracjach portali. Dlatego przy liczbach rynkowych ważniejsze jest stabilne, powtarzalne okno aktualizacji niż pojedynczy timestamp jednego ogłoszenia. Zmiany statusu oferty propagują się do liczników po zapisie w bazie i kolejnym odczycie statystyk. Dlatego przy publicznych liczbach pokazujemy okres lub datę stanu danych, gdy źródło ją udostępnia.

Liczby, które publikujemy, opisują ceny ofertowe (asking rents): kwoty, jakich wynajmujący żąda w aktywnym ogłoszeniu w danym momencie. Główny Urząd Statystyczny (GUS) raportuje w Banku Danych Lokalnych (BDL) i w rocznikach mieszkaniowych stawki realne: średnie miesięczne czynsze faktycznie zapłacone, zbierane z administracyjnych źródeł danych (sprawozdania zarządców, dane spółdzielni mieszkaniowych, dane z rejestru najmu okazjonalnego).

Te dwie wartości nie są tożsame i strukturalnie rozjeżdżają się o około 5–15%. Cena ofertowa jest zwykle wyższa od stawki realnej z trzech powodów: (1) część ofert nigdy nie zostaje wynajęta po pierwotnej cenie i znika z rynku albo podlega negocjacji, (2) GUS uwzględnia długoterminowe umowy z czynszem zamrożonym wcześniej, (3) zasób spółdzielczy i komunalny w danych GUS ciąży medianę w dół. Wartości publikowane na Znajdź Najem należy zatem traktować jako górną granicę realnego rynku, użyteczną do oceny aktualnych warunków zawierania nowych umów, a nie do oszacowania średniego czynszu wszystkich obecnie obowiązujących umów najmu.

Jako zewnętrzny punkt odniesienia rekomendujemy zestawianie naszych median z kategorią BDL „Średnie miesięczne wydatki gospodarstw domowych: opłaty za użytkowanie mieszkania i nośniki energii / czynsz najmu” oraz z corocznymi raportami komercyjnymi (Otodom Raport, RynekPierwotny, NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości”). Źródło GUS: Bank Danych Lokalnych (bdl.stat.gov.pl); raporty NBP o rynku mieszkaniowym są publikowane kwartalnie na nbp.pl. Punktowe porównanie naszej mediany do najnowszej dostępnej publikacji GUS/NBP publikujemy w raportach miesięcznych w sekcji „Kontekst zewnętrzny”.

Jako miarę centralną podajemy medianę, a nie średnią arytmetyczną. Mediana jest odporna na obserwacje skrajne (oferty luksusowe ponad 15 000 PLN/mc oraz podejrzanie tanie poniżej 500 PLN/mc, które odsiewamy filtrem przedziału cenowego). Mediana nie jest jednak odporna na selection bias wynikający z pokrycia portali: jeśli OLX lub Otodom czasowo zmienia format listingu, do indeksu może chwilowo trafiać niereprezentatywny zbiór ofert.

Typowe wahania w obrębie tej samej fizycznej oferty (to znaczy tego samego mieszkania wystawionego równolegle na dwóch portalach albo wznowionego po kilku dniach) wynoszą 5–15% i wynikają z różnic w zawartości czynszu, opłat dodatkowych, statusu „od zaraz / od daty”, oraz z momentu publikacji w cyklu tygodniowym (poniedziałkowe ogłoszenia bywają o 3–5% droższe od weekendowych).

Zagregowane mediany krajowe i miejskie mają niską wariancję pomiędzy kolejnymi miesiącami: 1–3% miesiąc-do-miesiąca przy bazie powyżej 1 000 ofert. Mediany dzielnicowe mają wariancję wyższą: 5–10% miesiąc-do-miesiąca, ponieważ dzielnica zwykle ma kilkadziesiąt do kilkuset aktywnych ofert i pojedyncze nowe oferty silniej ważą medianę. Poniżej 10 aktywnych ofert na segment nie publikujemy żadnej liczby: strony „cienkich danych” wracają 404 (anti-thin-data, zgodnie z wytycznymi Helpful Content Update Google).

Każda zmiana w sposobie liczenia statystyk publicznych jest tu udokumentowana wraz z datą wdrożenia. Zmiany wsteczne (re-licznik historycznych raportów) opisujemy osobno w treści raportu miesięcznego, którego dotyczą.

25 kwietnia 2026: biała lista faceted nav

Zawężono whitelistę kanonicznych „ładnych” adresów. Adresy z parametrami filtrów (price_min, area_min, sort, rooms jako query) emitują noindex,follow; tylko URL-e dzielnica / kategoria / liczba pokoi są indeksowalne. Eliminuje to ryzyko duplicate-content w wynikach Google bez wpływu na liczby publikowane na stronie.

22 kwietnia 2026: okno dezaktywacji 60 dni

Wydłużono okno widoczności wygasłych ofert z 30 do 60 dni. W oknie 60-dniowym strona oferty zostaje, dostaje banner „nieaktywna” + sekcję podobnych ofert i emituje noindex,follow. Po 60 dniach backend zwraca HTTP 410 Gone. Zmiana nie wpływa na liczbę aktywnych ofert (wygasłe i tak są wykluczone), ale stabilizuje widoczność długoterminowych linków przychodzących.

17 kwietnia 2026: kanonizacja definicji

Wszystkie publiczne definicje YMYL (aktywna oferta, nowe w 7 dniach, aktywne źródło, lista miast, SLA korekt) zostały scentralizowane w jednym module stats_definitions i są wystawiane przez endpoint /api/v1/stats/definitions. Dodatkowo zaostrzono definicję „aktywnego źródła”: portal liczy się jako aktywny tylko wtedy, gdy ostatni udany scrape zakończył się w ciągu ostatnich 60 minut. Wcześniejsza definicja akceptowała 24 h, co sztucznie zawyżało liczbę aktywnych portali w godzinach nocnych.

12 marca 2026: filtr cenowy

Wprowadzono twardy filtr przedziału 500 PLN ≤ czynsz ≤ 15 000 PLN na potrzeby liczenia median. Wartości skrajne nadal pojawiają się w eksploratorze, ale nie wchodzą do statystyk publicznych. Filtr odsiewa zarówno ogłoszenia-pułapki (10 PLN/mc) jak i oferty premium kierowane do innego rynku (apartamenty 30 000 PLN/mc), które zaburzały medianę dzielnicową.

Jeśli wykorzystujesz nasze dane, definicje albo raporty w materiale redakcyjnym, newsletterze, opracowaniu uczelnianym lub wpisie społecznościowym, cytuj konkretną stronę źródłową i datę odczytu. Nie trzeba dopisywać claimów typu „największy”, „najlepszy” albo „najtańszy” — wystarczy neutralny opis źródła i link do metodologii.

Źródło: Znajdź Najem, dane i definicje rynku najmu opisane w metodologii: https://znajdznajem.pl/metodologia#cytuj-nas (dostęp: data odczytu).

Przy cytowaniu konkretnych cen, median albo liczby ofert linkuj także do właściwego raportu lub strony miasta. Metodologia wyjaśnia definicje; aktualna liczba lub wykres powinny pochodzić z tej strony, na której je widzisz.

Za metodologię, definicje publiczne, raporty miesięczne i treści w sekcji „Poradnik” odpowiada Zespół Znajdź Najem. Decyzje redakcyjne (zmiany definicji, wycofania liczb, zmiany w rejestrze korekt) podejmuje pojedyncza osoba zatwierdzająca, której nazwisko jest podane w stopce raportu, którego decyzja dotyczy. Nie publikujemy treści anonimowych w obszarze YMYL (ceny, podatki, umowy).

Skład redakcji jest świadomie wąski, żeby utrzymać spójność definicji i terminologii we wszystkich kanałach (strona główna, raporty, alerty e-mail, Poradnik). Korekty, uzupełnienia i sygnały o błędach przyjmujemy pod adresem admin@znajdznajem.pl: odpowiadamy w ciągu 72 godzin roboczych. Każda zaakceptowana korekta trafia do rejestru zmian metodologicznych powyżej w ciągu 5 dni roboczych od wdrożenia.

Znajdź Najem nie jest powiązany kapitałowo z żadnym z indeksowanych portali ogłoszeń ani z deweloperami; nie pobieramy prowizji od najmu, nie wystawiamy ofert sponsorowanych, nie publikujemy płatnych artykułów w sekcji raportów. Źródłem przychodu jest płatna subskrypcja alertów dla wynajmujących i najemców: model ten jest opisany w polityce prywatności i regulaminie.