Metodologia danych

Poniższe krótkie definicje są przygotowane do cytowania w materiałach redakcyjnych, newsletterach, FAQ i odpowiedziach AI. Dłuższe opisy metodologiczne znajdują się w kolejnych sekcjach tej strony.

Aktywna oferta

Aktywna oferta to ogłoszenie, które w bazie Znajdź Najem nadal spełnia warunki publicznej widoczności i wchodzi do liczników rynku; nie jest to gwarancja, że lokal będzie dostępny po kontakcie.

Alert najmu

Alert najmu to zapisany zestaw kryteriów wyszukiwania, który pozwala otrzymywać powiadomienia o nowych ofertach pasujących do miasta, budżetu i wybranych filtrów.

Porównanie lokalizacji

Porównanie lokalizacji to zestawienie dzielnic lub miast według tych samych kryteriów, takich jak koszt najmu, dojazd, dostępność ofert i codzienna wygoda, bez tworzenia rankingu „najlepszych” miejsc bez danych.

Duplikat oferty

Duplikat oferty to kilka ogłoszeń opisujących ten sam lokal w różnych źródłach albo publikacjach; deduplikacja ma ograniczyć wielokrotne liczenie tego samego mieszkania w statystykach i wynikach.

Agregujemy ogłoszenia z 10 źródeł (portali i kanałów): OLX, Otodom, Gratka, Morizon, Domiporta, Adresowo, KRN, Nieruchomości-Online, Facebook Groups, Facebook Marketplace. OLX i Otodom liczymy po jednym źródle. Facebook Groups i Facebook Marketplace to dwa kanały jednej platformy. Liczba źródeł nie oznacza liczby niezależnych platform.

Aktywna oferta to ogłoszenie najmu, które nadal spełnia warunki widoczności publicznej: ma flagę is_active=True, nie ma daty dezaktywacji (deactivated_at IS NULL), dotyczy najmu, ma co najmniej jedno zdjęcie i wiarygodną cenę miesięczną. Odrzucamy duplikaty, sprzedaż, podejrzane ceny, oszustwa, błędne przypisanie do miasta oraz rekordy spoza podaży: ogłoszenia popytowe, lokale niemieszkalne (biura, garaże), hostele, kwatery pracownicze i prywatne akademiki. Bieżący licznik aktywnych ofert, mediany cen i widoki aktualnej podaży korzystają z pełnego filtra. Historyczne szeregi napływu i archiwum zachowują także później wygasłe ogłoszenia; wykluczają ceny oznaczone jako podejrzane i rekordy spoza podaży mieszkaniowej, ale nie stosują wstecz wszystkich dzisiejszych kryteriów widoczności. Gdy źródło przestaje pokazywać ogłoszenie, właściciel je zamyka albo kolejny skan potwierdza brak oferty, wpis jest dezaktywowany i przestaje wpływać na statystyki aktywnego rynku. Aktywność nie jest jednak gwarancją, że właściciel odpowie, że cena nie zmieni się po kontakcie albo że portal nie usunie ogłoszenia chwilę później. To definicja liczenia danych, a nie obietnica dostępności konkretnego lokalu. Oferta wygasła może pozostać widoczna historycznie, ale nie zwiększa już aktywnej podaży.

Nowa oferta w ostatnich 7 dniach to ogłoszenie, którego pierwsze pojawienie się w naszym systemie mieści się w rolującym oknie siedmiu dób liczonym od momentu generowania statystyki. Technicznie używamy daty pierwszego skanu (first_seen_at), a nie daty deklarowanej przez portal. Etykiety „Nowa oferta 7d” oraz „+X w ostatnich 7 dniach” odnoszą się do tego okna; populację bieżącą lub historyczną wskazuje dany widok. Jeśli ogłoszenie było widziane wcześniej, a potem zostało wznowione albo zmieniło cenę, nie staje się automatycznie nową ofertą; traktujemy je jako aktualizację istniejącego wpisu, o ile deduplikacja rozpozna ten sam lokal. Bieżący licznik świeżej podaży obejmuje wyłącznie oferty nadal przechodzące pełny filtr publiczny. Wykresy historycznego napływu i prędkości zachowują również oferty, które później wygasły; wykluczają ceny oznaczone jako podejrzane i rekordy spoza podaży mieszkaniowej, lecz nie stosują wszystkich filtrów bieżącego widoku. Dlatego wariant bieżący i historyczny mogą mieć różne wartości. Strony /nowe-oferty pokazują węższe okno ostatnich 48 godzin od pierwszego wykrycia; przy braku wyników mogą pokazać osobno oznaczoną listę z 7 dni.

Uwaga: etykiety typu „dziś” na starszych ekranach były mylące: wartość zawsze pochodzi z tego 7-dniowego okna.

Liczba źródeł oznacza liczbę źródeł ogłoszeniowych, które są włączone w produkcyjnym monitoringu i mogą zasilać publiczne dane Znajdź Najem. Liczymy portale i nazwane kanały źródłowe, a nie zadania techniczne, subdomenę, miasto ani typ zapytania. OLX to jedno źródło, Otodom to jedno źródło, Gratka, Morizon, KRN, Adresowo i Nieruchomości-Online liczą się osobno, a Facebook Groups i Facebook Marketplace liczymy jako dwa kanały tej samej platformy. Taka definicja zapobiega zawyżaniu trust-bara przez równoległe zadania, retry albo osobne kolejki dla tego samego portalu. Portal może być wliczony do zestawu źródeł nawet wtedy, gdy w danym mieście chwilowo nie zwrócił nowych ofert; odrębne raporty operacyjne pokazują ostatni scrape, błędy i liczbę pobranych ogłoszeń. Dla użytkownika ta liczba mówi, ile niezależnych miejsc rynku monitorujemy, a nie ile ogłoszeń pochodzi z każdego z nich. Nazwy źródeł są normalizowane, żeby ten sam portal nie występował pod kilkoma technicznymi etykietami.

Obsługiwane miasta to lista lokalizacji, dla których backend ma włączoną konfigurację wyszukiwania, publicznych tras SEO, filtrów oraz agregacji statystyk. Lista i liczba pochodzą z kanonicznej konfiguracji serwera, a payload zwraca również slugi i nazwy do wyświetlenia. Raport krajowy może uwzględniać także miasta wykryte w danych poza tą listą; liczba miast w raporcie opisuje jego próbę, a nie dostępność publicznych stron. Miasto na tej liście oznacza publiczny rynek w produkcie, ale nie obiecuje identycznej podaży, pełnej geografii dzielnic ani identycznej aktywności każdego portalu.

Obecnie obsługujemy 21 miast: Kraków, Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Katowice, Poznań, Łódź, Oświęcim, Lublin, Szczecin, Rzeszów, Białystok, Bydgoszcz, Toruń, Częstochowa, Kielce, Olsztyn, Gdynia, Gliwice, Opole, Sosnowiec. Liczba miast i lista pochodzą z konfiguracji serwera (SUPPORTED_CITY_SLUGS) i nie są zakodowane na sztywno w treści marketingowej.

SLA korekty opisuje, jak obsługujemy zgłoszenia błędów w publicznych danych: nieaktualnej ceny, złej liczby pokoi, błędnej dzielnicy, duplikatu, podejrzanego metrażu albo oferty, która powinna być już nieaktywna. Zgłoszenia przyjmujemy pod adresem kontaktowym i weryfikujemy je w ustalonym czasie roboczym od otrzymania wiadomości. Weryfikacja oznacza sprawdzenie rekordu w bazie, źródła ogłoszenia, historii skanów i ewentualnych obserwacji parsera; nie oznacza automatycznego zaakceptowania każdej sugestii. Jeśli błąd potwierdzimy, poprawka trafia do danych przy najbliższym cyklu aktualizacji albo podczas ręcznej korekty, jeśli wymaga interwencji poza scraperem. Jeśli nie możemy potwierdzić zgłoszenia, zostawiamy dane bez zmiany lub oznaczamy problem do dalszej obserwacji. SLA dotyczy reakcji i weryfikacji, a nie gwarantowanego usunięcia oferty z portalu źródłowego. Najszybsze zgłoszenia zawierają link do oferty, miasto, opis błędu, oczekiwaną poprawkę oraz informację, czy problem wpływa na decyzję najemcy.

Znalazłeś/aś błąd w danych: np. nieaktualną cenę, zły numer pokoi albo duplikat, który nie został wyłapany? Pisz na admin@znajdznajem.pl. Zgłoszenia weryfikujemy w ciągu 72 godzin roboczych. Po weryfikacji poprawione dane trafiają do najbliższego cyklu aktualizacji.

Aktualizacja danych oznacza cykliczne odświeżanie ofert przez scrapery, kolejki zadań i procesy porządkujące dane po pobraniu. System regularnie sprawdza portale, zapisuje nowe ogłoszenia, aktualizuje zmienione pola, wykrywa oferty wygasłe i przelicza statystyki używane na stronach publicznych. Ze względów operacyjnych nie publikujemy dokładnego harmonogramu dla każdego źródła: portale zmieniają limity, układ HTML, dostępność i tempo odpowiedzi, a zadania mogą być kolejkowane albo ponawiane. Nie deklarujemy stałego czasu od publikacji na portalu do wykrycia oferty: zależy on od źródła, kolejki zadań i powodzenia kolejnego cyklu. Publiczne statystyki bazują na najnowszym zaakceptowanym stanie danych, a nie na deklaracjach portali. Dlatego przy liczbach rynkowych ważniejsze jest stabilne, powtarzalne okno aktualizacji niż pojedynczy timestamp jednego ogłoszenia. Zmiany statusu oferty propagują się do liczników po zapisie w bazie i kolejnym odczycie statystyk. Dlatego przy publicznych liczbach pokazujemy okres lub datę stanu danych, gdy źródło ją udostępnia.

Świeżość oferty liczymy od ostatniego potwierdzenia treści ogłoszenia w źródle: ostatniego udanego pobrania przez scraper (heartbeat, niezależnie od tego, czy treść się zmieniła). Samo sprawdzenie, że adres odpowiada (nocny sprawdzacz istnienia) nie liczy się jako potwierdzenie — pobiera tylko początek strony i nie rozpoznaje ogłoszeń usuniętych, które portal nadal serwuje z kodem HTTP 200. Nie używamy do tego daty ostatniej zmiany treści, bo stabilne ogłoszenie wyglądałoby na starsze, niż jest. Po 7 dniach bez potwierdzenia oferta dostaje widoczne ostrzeżenie „może być nieaktualna” na karcie i na stronie oferty; po 21 dniach traktujemy ją jako przeterminowaną i oznaczamy mocniej. Ostrzeżenie nie usuwa oferty z serwisu ani ze statystyk — dezaktywacja następuje tylko po potwierdzeniu w źródle (HTTP 404/410), przez deduplikację lub decyzję administratora. Progi są stałe dla całego serwisu i takie same dla każdego portalu.

Raport cen jest odczytem próby aktywnych publicznych ofert najmu w chwili generowania, po wykluczeniu rozpoznanych duplikatów i z zakresem czynszu wskazanym w raporcie (obecnie 500–15 000 zł). Nie jest losową próbą całego rynku. Mediana miasta dotyczy cen jego ofert. Krajowa średnia median miejskich to suma median miast pomnożonych przez liczbę ofert miasta, podzielona przez sumę tych liczebności; nie jest medianą wszystkich ofert. Krajowa cena za m² to nieważona średnia miejskich średnich: każde uwzględnione miasto ma taką samą wagę. W mieście liczymy średnią z ilorazów czynszu i dodatniej powierzchni; oferty bez powierzchni nie wchodzą do tego wskaźnika, ale mogą wchodzić do liczebności i mediany. Wskaźniki miast publikujemy od 10 ofert. Miesiąc archiwum jest etykietą zapisanego odczytu, nie pełnym okresem obserwacji ani średnią miesięczną. Data generowania oznacza zapis próby, a najnowsza zmiana źródłowa nie potwierdza świeżości wszystkich ofert.

Tygodniowy eksport open-data kopiuje bieżący raport, a katalog miesięczny zapisany raport archiwalny. Nie stosuje osobnego filtra „oferty z ostatnich 60 dni”. Progi 7 i 21 dni dotyczą ostrzeżeń o świeżości w produkcie, nie zakresu eksportu. Starsze archiwa zachowują dane i zasady z chwili zapisu; nie przeliczamy ich wstecz. Nowe raporty zapisują wersję, treść i skrót SHA256 definicji razem z danymi. Dla starszych snapshotów bez takiego zapisu wersja pozostaje nieznana.

Raporty i CSV serwisu mają licencję CC BY 4.0. Odrębne repozytorium znajdznajem-open-data udostępnia opublikowane tam pliki na warunkach MIT wskazanych w jego LICENSE. Licencje nie obejmują praw do źródłowych zdjęć ani opisów ogłoszeń.

Publikowane ceny pochodzą z ogłoszeń najmu. Nie zbieramy danych o podpisanych umowach ani o ostatecznie zapłaconych czynszach. Cena ofertowa może różnić się od kwoty uzgodnionej z wynajmującym; nie wyliczamy stałego procentu tej różnicy.

Raporty opisują zebrane przez nas oferty. Przy porównywaniu ich z publikacjami GUS, NBP lub innych autorów sprawdź okres, obszar, rodzaj nieruchomości i definicję ceny. Różne zbiory mogą obejmować inne lokale i opłaty, więc ich mediany nie muszą być bezpośrednio porównywalne.

Raporty pokazują medianę i średnią dla wskazanej próby ofert. Mediana jest mniej wrażliwa na skrajne ceny, ale nie usuwa błędów danych ani różnic w pokryciu portali. Zmiana dostępności źródła, składu ofert lub sposobu podania opłat może zmienić wynik. Filtry jakości i widełki cenowe nie są statystycznym usuwaniem wartości odstających. Min–Max w tabeli dzielnic oznacza najmniejszy i największy czynsz w jej przefiltrowanej próbie, a nie przedział percentyli ani gwarancję typowej ceny. Raport cen ogranicza czynsz do 500–15 000 zł; porównywarka dzielnic może pokazywać szerszą próbę.

Nie wyliczamy przedziałów ufności ani procentowego marginesu błędu. Oferty nie są losową próbą całego rynku, a wyniki opisują podaż widoczną w monitorowanych źródłach. Przy porównywaniu okresów sprawdź liczebność próby i zakres kosztów. Progi publikacji oraz okres danych podajemy przy zestawieniach.

Każda zmiana w sposobie liczenia statystyk publicznych jest tu udokumentowana wraz z datą wdrożenia. Zmiany wsteczne (re-licznik historycznych raportów) opisujemy osobno w treści raportu miesięcznego, którego dotyczą.

16 lipca 2026: jeden filtr widoczności dla raportów miesięcznych

Raporty miesięczne i archiwum /raporty liczą od tej daty na tym samym filtrze widoczności co licznik aktywnych ofert: deduplikacja (ta sama nieruchomość jest liczona raz, jeśli rozpoznaliśmy jej duplikaty), wymóg co najmniej jednego zdjęcia, wykluczenie ofert sprzedaży, podejrzanych cenowo i wysokiego ryzyka oszustwa oraz próg wiarygodnego czynszu. Wcześniej raporty używały węższego filtra (aktywność, cena niepodejrzana i widełki 500–15 000 zł, bez deduplikacji; widełki cenowe obowiązują nadal). Skutek: mediany od raportu za lipiec 2026 są w większości miast niższe o ok. 100–200 zł niż w raportach za marzec–czerwiec (zmiana VI→VII w 22 miastach: od −200 do +20 zł) i nie są z nimi porównywalne. Zmiany miesiąc do miesiąca podajemy wyłącznie od pary lipiec→sierpień 2026; porównania rok do roku będą możliwe od lipca 2027.

25 kwietnia 2026: biała lista faceted nav

Zawężono whitelistę kanonicznych „ładnych” adresów. Adresy z parametrami filtrów (price_min, area_min, sort, rooms jako query) emitują noindex,follow; tylko URL-e dzielnica / kategoria / liczba pokoi są indeksowalne. Eliminuje to ryzyko duplicate-content w wynikach Google bez wpływu na liczby publikowane na stronie.

22 kwietnia 2026: okno dezaktywacji 60 dni

Wydłużono okno widoczności wygasłych ofert z 30 do 60 dni. W oknie 60-dniowym strona oferty zostaje, dostaje banner „nieaktywna” + sekcję podobnych ofert i emituje noindex,follow. Po 60 dniach backend zwraca HTTP 410 Gone. Zmiana nie wpływa na liczbę aktywnych ofert (wygasłe i tak są wykluczone), ale stabilizuje widoczność długoterminowych linków przychodzących.

17 kwietnia 2026: kanonizacja definicji

Wszystkie publiczne definicje YMYL (aktywna oferta, nowe w 7 dniach, aktywne źródło, lista miast, SLA korekt) zostały scentralizowane w jednym module stats_definitions i są wystawiane przez endpoint /api/v1/stats/definitions. Dodatkowo zaostrzono definicję „aktywnego źródła” w ówczesnym opisie odnoszono do udanego skanu w ostatnich 60 minutach. To historyczna definicja. Obecna liczba źródeł oznacza skonfigurowane portale i kanały monitorowania, także gdy chwilowo nie zwracają nowych ofert; stan ostatnich pobrań jest osobną informacją operacyjną.

12 marca 2026: filtr cenowy

Wprowadzono twardy filtr przedziału 500 PLN ≤ czynsz ≤ 15 000 PLN na potrzeby liczenia median. Wartości skrajne nadal pojawiają się w eksploratorze, ale nie wchodzą do statystyk publicznych. Filtr odsiewa zarówno ogłoszenia-pułapki (10 PLN/mc) jak i oferty premium kierowane do innego rynku (apartamenty 30 000 PLN/mc), które zaburzały medianę dzielnicową.

Jeśli wykorzystujesz nasze dane, definicje albo raporty w materiale redakcyjnym, newsletterze, opracowaniu uczelnianym lub wpisie społecznościowym, cytuj konkretną stronę źródłową i datę odczytu. Nie trzeba dopisywać claimów typu „największy”, „najlepszy” albo „najtańszy” — wystarczy neutralny opis źródła i link do metodologii.

Źródło: Znajdź Najem, dane i definicje rynku najmu opisane w metodologii: https://znajdznajem.pl/metodologia#cytuj-nas (dostęp: data odczytu).

Przy cytowaniu konkretnych cen, median albo liczby ofert linkuj także do właściwego raportu lub strony miasta. Metodologia wyjaśnia definicje; aktualna liczba lub wykres powinny pochodzić z tej strony, na której je widzisz.

Za metodologię, definicje publiczne, raporty miesięczne i treści w sekcji „Poradnik” odpowiada Zespół Znajdź Najem. Raporty rynkowe są generowane automatycznie z danych ofert. Data stanu danych, zakres próby i definicje pomagają odczytać wynik; publikacja raportu nie oznacza ręcznego sprawdzenia każdej oferty.

Skład redakcji jest świadomie wąski, żeby utrzymać spójność definicji i terminologii we wszystkich kanałach (strona główna, raporty, alerty e-mail, Poradnik). Korekty, uzupełnienia i sygnały o błędach przyjmujemy pod adresem admin@znajdznajem.pl: zgłoszenia weryfikujemy w ciągu 72 godzin roboczych, zgodnie z polityką korekt. Rejestr powyżej dotyczy zmian metodologii, a nie historii aktualizacji każdej oferty.

Znajdź Najem nie jest powiązany kapitałowo z żadnym z indeksowanych portali ogłoszeń ani z deweloperami; nie pobieramy prowizji od najmu, nie wystawiamy ofert sponsorowanych, nie publikujemy płatnych artykułów w sekcji raportów. Alerty najmu są obecnie bezpłatne. Możesz rozpocząć bez logowania: zapis tworzy konto powiązane z adresem e-mail oraz wstrzymany alert. Link z wiadomości potwierdza adres i aktywuje konto oraz alert.